節税対策１

年末の住宅ローン残高の１％を１０年間にわたって所得税から控除してくれるものです。平成１７年から２０年までの「住宅ローン減税」を記載しておきます。

入居年	イメージ	控除対象限度額	控除率	控除期間		最大控除額
平成１７年	４０万円×８年２０万円×２年	４，０００万円	１％	１～８年目	１０年	３６０万円
平成１７年	４０万円×８年２０万円×２年	４，０００万円	０．５％	９・１０年目	１０年	３６０万円
平成１８年	３０万円×７年１５万円×３年	３，０００万円	１％	１～７年目	１０年	２５５万円
平成１８年	３０万円×７年１５万円×３年	３，０００万円	０．５％	８～１０年目	１０年	２５５万円
平成１９年	２５万円×６年１２．５万円×４年	２，５００万円	１％	１～６年目	１０年	２００万円
平成１９年	２５万円×６年１２．５万円×４年	２，５００万円	０．５％	７～１０年目	１０年	２００万円
平成２０年	２０万円×６年１０万円×４年	２，０００万円	１％	１～６年目	１０年	１６０万円
平成２０年	２０万円×６年１０万円×４年	２，０００万円	０．５％	７～１０年目	１０年	１６０万円

①お借入金の償還期間が１０年以上
②その者が主として居住の用に供する家屋である。
③床面積が５０㎡以上
④店舗併用住宅の場合は、床面積の１／２以上が居住用である。
⑤住宅の引渡し又は増改築の工事完了から６ヶ月以内に居住の用に供すること。
⑥増改築リフォームなどの工事費が１００万円以上であること。
⑦合計所得が３，０００万円以下の方
⑧入居の年又はその前後２年以内に、３，０００万円特別控除、譲渡所得課税の軽減税率、居住用財産の買換え特例の適用を受けていないこと。
⑨確定申告を行い住民票、残高証明書などの必要書類を添付すること。
⑩中古住宅の場合は木造は築後２０年以内、マンションなど耐火建築物は築後２５年以内であること。

購入・入居した翌年の確定申告の時期に手続きを行うものです。銀行（金融機関）から送られてくる残高証明書と住民票や契約書のコピーなどを持って行きます。当社ではその時のご案内も致します。一度手続きをしてしまえば次の年からは会社員の場合は年末調整で会社がやってくれます。

減税される金額はお借入の金額と所得税の関係によって決まってきます。例えば平成１７年に入居したとして、ご主人の所得税が年間２０万円だったとすると３，０００万円お借入しても（所得税が３０万円以上の場合は３，０００万円の１％＝３０万円の減税になります。）減税額が２０万円になってしまいます。又１，５００万円お借入した場合は１，５００万円の１％＝１５万円が減税されます。

最大控除額をみてみると平成１７年から２０年へと９５万円、５５万円、４０万円と下がってきます。また対象限度額も平成２０年には平成１７年の半分２，０００万円になってしまいます。所得税が年間３０万円以上の方は平成１７年１８年にローン減税を受けられた方がお得になります。３年後にご購入と考えられている方は２００万円の所得税減税額が違ってきます。これは物件価格が３年後に２００万円下がれば同じと考えてもいいのでは？と思います。

ここ数年税金関係は毎年変わっております。特例・期間の延長など・・この傾向はしばらく続くのではないかと思います。

住んでいるご自宅を売却した金額が購入した時の金額よりも低くなってしまった場合、売却した年の所得から差し引くことが出来ます。また控除しきれなかった分は翌年以降３年間にわたって控除が受けられる制度です。

譲渡損失の金額　　　＝　取得費（償却費相当額を控除）　　＋　　　譲渡費用　　　　－　　　　譲渡価格

このケースの場合３，５００万円－１，６００万円＝１，９００万円が控除の対象になります。つまり売却した年には６００万円２年目６００万円３年目６００万円４年目は１００万円分が譲渡損失になります。３年目までは所得税０円ですが４年目はかかります。

このケースの場合３，８００万円－１，６００万円＝２，２００万円ですが、控除の対象は２，０００万円になります。つまり売却した年には６００万円２年目６００万円３年目６００万円４年目は２００万円分が譲渡損失になります。３年目までは所得税０円ですが４年目はかかります。

売却（譲渡）する年の１月１日において所有期間が１０年超の居住用財産で尚且つ自己の居住の用（住んでいる）に供している期間が１０年以上の財産を売却（譲渡）し、新たに物件（居住用の財産）を取得した場合において譲渡資産の譲渡益について課税の繰り延べ（譲渡がなかったものとする）が認められる特例措置が平成１８年１２月３１日までの譲渡に適用されました。

節税対策①